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中国房地产发展现状可以从价格数据中揭示出来|千亿体育
时间:2020-10-23 来源:千亿体育 浏览量 2406 次
本文摘要:虽然房地产市场经常出现下滑的迹象,但一二线城市的市场需求依然充裕。就北京而言,今年1月份北京商品房平均成交价格为26181元/平方米,与去年12月份基本持平,比去年1月份下降15%。但是,北京的商品房市场需求预计不会因自住住房的进入而得到巩固。

十八届三中全会报告明确指出,减速构成企业自主经营、公平竞争、消费者自由选择、自律消费,完善市场主要要求价格的机制,说明政府更加重视市场在资源配置中的决定性作用,行政调控不会逐渐退出历史舞台。那么,未来的楼市政策不会脱离过去一刀切的格局,会根据城市的实际供给和市场需求来划分。中国房地产发展的现状可以从价格数据中揭示出来。国家统计局1月份发布的全国房价数据显示,70个大中城市中有62个上涨,2个拉平,6个下跌,说明目前楼市的基调仍在稳步上升。

城市

房价环比下降的城市数量有所增加,环比增幅普遍平稳且呈下降趋势。虽然房地产市场经常出现下滑的迹象,但一二线城市的市场需求依然充裕。

就北京而言,今年1月份北京商品房平均成交价格为26181元/平方米,与去年12月份基本持平,比去年1月份下降15%。但是,北京的商品房市场需求预计不会因自住住房的进入而得到巩固。去年10月,中央政治局明确了确保住房供应体系属于政府、市场属于市场的总体政策。随即,北京市外星人建设委员会于2013年10月22日做出回应,2013年北京将出售2万套自住商品房,2014年将出售约5万套。

这种住房的价格比周围的商品房低30%左右。自住住房的频繁出现,使得很多购房者抱着一种淡定的态度,期望购买自住住房,影响了市场的整体成交价格。预计未来商品房市场需求不会随着政府获得保障性住房数量的减少而增加。

虽然整个格局还处于供大于求的状态,但是涨价幅度应该太大了。就三四线城市而言,库存压力相对较小。据中国指数研究院统计,今年1月,全国100个典型城市中有37个城市房价环比暴跌,在房价暴跌的城市中,有34个是三四线城市。目前三四线城市房地产市场供大于求并非空穴来风。

市场需求

自2010年政府在一二线城市实施汽车租赁以来,许多R&D企业涌入三四线城市,导致房价快速上涨,三四线城市商品房供应大幅减少。中国指数研究院的数据显示,2009年以来,我国部分三四线城市的住房市场供应量增长迅速,南通、烟台、佛山的土地供应总量位居全国前列。土地放宽后,开发商推了一大把撤款,超出了楼市的供需平衡。

城市

一方面,三四线城市居民住房市场需求增速本来就慢,因为去三四线城市的农民工比例并不大。相比之下,近年来三四线城市的房地产住房市场供给率明显低于居民市场需求增长率,导致供过于求;另一方面,开发商的转移导致了当地房价的下跌,一些城市的房价与几年前相比已经完全翻了一番,让一些人远远落在后面。以温州和鄂尔多斯为例,2011年9月以来,温州近30个月经常出现同比增长,房地产市场不容乐观。鄂尔多斯部分楼市从每平米2万元暴跌至1万元以下,楼市不存在的风险不容小觑。

总体而言,一二线城市的住房市场需求仍然小于供应,库存较少,而三四线城市 由于不同地区的供需不平衡,房地产调控不会频繁分割,地方政府不会因地制宜地实施一定的调控措施,但最终市场不会逐渐成为房地产市场的主导力量。房地产市场的这种分化并不等于房地产市场的崩溃。

所谓房地产市场暴跌,并不仅仅是一个非常简单的房地产价格各方面的暴跌,而是由暴跌引发的一系列系统性风险,包括银行坏账、资金链脱落、资产大幅下降、市场信心大幅崩溃等等。然而,中国房地产市场不存在的风险也不容忽视。

住房

虽然目前中国楼市只有部分地区没有泡沫,但未来如果银行仍然大量资金流向房地产行业,开发商仍然遵循非常简单的买地、盖楼、卖房的周期,也有可能经常出现大规模的房地产泡沫。因此,未来银行在投资房地产行业时,应根据宏观审慎原则,有选择地将资金投入房地产市场。两会召开时,很多民生问题被提上日程。

公众对政府将要采取的各种改革或计划充满期望。房地产问题也是自然的焦点。目前一二线城市房价稳步上涨,三四线城市交易疲软,供大于求。如何平衡这种分化的局面,是政府在楼市调控中一直面临的关键问题。

从近期房地产市场的发展来看,一二线城市房价不太可能暴跌,但快速增速会和往年一样大。北京、上海、广州、深圳等大城市的刚性住房市场需求将继续增加。但自住住房的频繁出现,并不会巩固人们对商品住房的依赖,在一定程度上也不会缓解房价大幅下跌的预期。

对于三四线城市,政府要妥善落实应对房地产供求流失的措施,尽量避免跑路、鬼楼等问题,使房地产市场逐步回归正常,从而形成合理完整的房地产供求机制。两会的召开也将对未来房地产市场的发展起到关键作用。我们希望两会能引领我国房地产市场走上健康规范的可持续发展道路。


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